这100万，我拿出去赌了！曼谷还是金边，哪里还有机会？
近年，东南亚房产投资备受国人关注。到底，选择哪里升值快还安全？
抛出这个问题，并没有标准答案。而从事不同国家房产销售的中介，通常也都是自圆其说。
就在近期，房姐分别亲踩了泰国曼谷和柬埔寨金边，今天就来说说这两大国家首都房产投资的优劣。
GDP
我们先来看两个国家的GDP，从总量来看，柬埔寨的GDP完全不是泰国的对手。泰国经济其实并不差，因为1997年金融危机，曾有一段时间被击倒，但近几年已经开始慢慢恢复。
而柬埔寨，经济相对要弱许多，该国目前支撑产业主要是房地产业、制衣业、旅游业、农业，产业层级相对较低。
2018年GDP （亿美元） | 增速 | |
| 泰国 | 5048 | 4.10% |
| 柬埔寨 | 240 | 7.30% |
▲数字来源媒体报道
不过，从GDP增速来看，柬埔寨2018年增速高达7.3%，领跑东南亚各国。可以说，现如今的柬埔寨充满机遇，但风险也并在。
曼谷作为泰国第一大城市，GDP对国家的贡献量几乎接近一半。可以说，曼谷产业实力非常强劲。
▲早上上班时的曼谷写字楼
房姐走访了曼谷三个甲级写字楼，均被告知“rent full”，诸如阿索克（Asoke）、沙吞（Sathorn）、拉玛9（Rama9）等CBD地段，写字楼林立，商圈颇为繁华。
▲高端综合体Emporium & EmQuartier
相比之下，金边目前已投入使用的甲级写字楼主要为安达大厦、加华大厦、交易广场三大写字楼。
房姐实地走访安达大厦，这一写字楼空置率不低，且高层单位租金折合人民币也在260元/月/平左右。
▲安达大厦租金情况
▲左为加华大厦，右为安达大厦
图自网络
相对而言，曼谷繁华程度远超过金边。
人口VS面积
无论是曼谷还是金边，作为国家首都，人口密度都比同国其他城市要高很多，并且均处于增长期。
| 国家 | 首都 | 人口 （万人） | 面积 （平方公里） | 人口密度 （人/平方公里） |
| 泰国 | 曼谷 | 1370 | 1568 | 8737 |
| 柬埔寨 | 金边 | 约300 | 678 | 4425 |
其中，柬埔寨仍处于人口红利期，2017年城镇化率仅为22.9%，而30岁以下的人口占比高达70%，且GDP增速多年保持在7%左右。
两大城市人口持续流入，就目前而言，曼谷的人口密度远高于金边。
交通
两座城市都是“堵城”，相比之下，曼谷堵得更厉害。
曼谷目前拥有轻轨BTS两条线路，地铁MRT两条线路以及机场快线。曼谷作为泰国唯一一个拥有城市轨道的城市，发展起步很早，但建设进度也很慢。
▲曼谷正在运营的城市轨道交通图
▲未来的曼谷城市轨道，会越来越多
和展望中的城市轨道网络仍有较大差距。拥堵厉害，城市轨道成为上班族通勤重要方式，同时也是游客穿梭曼谷重要交通工具。
因而，即使不是上班高峰，热门站点也是人山人海。
▲曼谷轻轨站候车人群
至于柬埔寨，由日本援建的捷运，已出规划线路，但具体动工时间和投入使用时间均是未知之数。
▲规划中的金边捷运
▲金边交通
楼价&回报
楼价方面，从东南亚各国来看，处于楼价低洼的是柬埔寨。
2010年，柬埔寨内阁会议通过了《外国人私有房屋所有权法》草案，允许外国人在柬购买公寓二层以上（不包括底层）的房产，并拥有100%的所有权。
自此，柬埔寨楼市开始发展。随着热钱流入，房价也在飞涨。目前，金边顶破2万元/平的楼盘已不在少数。
▲金边部分项目报价
来自胡润研究院数据，去年柬埔寨楼价上涨幅度高达16.7%，为全球第一。
▲来源《斯维登置业•胡润2018年度全球房价指数》
至于泰国曼谷，核心地段楼价已在5万/平以上（计算实用面积），在售新房价格6万/平以上不在少数。
▲曼谷部分公寓租金和售价
那么，两地租赁回报如何？或许我们就以最热门的地段来对比，金边BKK1区域，租赁回报最高可以顶破8%，曼谷则多数保持在5%-6%。
▲曼谷、金边热门地段和珠江新城租赁回报对比
实际以成交为准，仅供参考
政策
目前，泰国和柬埔寨购房，对外国人均没有设置限购，持有护照即可购房。两国均禁止外国人买卖土地，土地为私人所用。
▲金边
柬埔寨主要分为三种产权：
第一种是带土地证的产权，仅限柬埔寨人购买，柬埔寨禁止外国人买地；
第二种是99年产权证（俗称软卡），主要是政府性质的用地都是这种产权，柬埔寨人和外国人都可以购买，但外国人只能购买二楼以上的；
第三种是永久产权房产证（俗称硬卡），土地性质为私人用地，允许柬埔寨人和外国人购买，但外国人只能购买二楼以上的。
▲曼谷街景
至于泰国：
外国人在泰国可以合法购买公寓，并获得永久产权。
根据泰国公寓法规定，整栋公寓大厦只能卖出不超过总销售面积的49%的永久产权给外国人。产权可以自由转让、继承及赠与。
为保障本国公民对国土的拥有，泰国政府不允许外国人以个人名义拥有带有土地的各种房产，包括连排屋、别墅等。
哪里比较靠谱？
至此，我们要解答一个问题了，曼谷&金边哪里比较靠谱？
两国国家的政治环境如何？
政治上，洪森领导的人民党在柬埔寨境内地位稳固；而泰国政治相对动荡。不过，目前来看，两国人民生活均比较安稳。
从投资买房角度，其一，比较担心的是政权动荡，发生内战；其二，为了保护本土国民安居乐业，对外国人实行限购。
对于以上顾虑，这是海外购房普遍要面对的问题。至于柬埔寨和泰国，两者风险相差无几。
▲泰国大皇宫
图自网络
入手核心地段的门槛如何？
买房看地段，所以最升值和抗跌的永远是核心地段的物业。那么，我们来看看，曼谷和金边核心地段物业的入手门槛都如何了？
从两国购房贷款政策来看，想要通过杠杆来撬动投资，可能性都比较低。柬埔寨部分楼盘接受外国人贷款买房，但利率高达8.5%或以上。
至于曼谷，据一名中国销售透露，除非有工作签，否则比较难贷款。
各个楼盘付款政策不尽相同，一般是分期支付，比如首期付50%，收楼时再付50%。这也意味着，你需在短期内全款买下一套房。
目前，金边核心地段BKK1楼价1.9万-2.4万/平，曼谷核心地段如澎蓬商圈，一手公寓销售均价已顶破5万/平，有的或在6万/平以上。
以一套40平的公寓单位为例，金边起步价76万起，而曼谷则在200万以上。显然，曼谷的门槛已然不低。
当然，曼谷热门区域较多，也有一些均价3万/平左右的房源，总价100万出头依然有选择。
谁的二手更容易转让？
产业和人口上，个人认为曼谷更有“安全感”，拥有产业支撑和人口租赁需求，曼谷房产相对保值抗跌。不过，目前两座城市的二手买卖市场均不活跃。
而长远来看，曼谷和金边的人口都在增长，而曼谷的人口密度更高。
我们知道，泰国公寓产品仅49%可以卖给外国人，目前曼谷核心地段的公寓租售均比较畅旺，本地买卖公寓的市场已经形成。
当人口继续聚居，土地短缺的中心区域，二手买卖市场会逐渐崛起。房姐认为，就两城核心地段的物业来讲，曼谷的二手市场会最先活跃起来。
一点小结
最后，我们来点小结。
目前，金边核心地段的公寓回报率非常高，若抓住房价低洼期入手，无论买卖还是租赁收益，都会相对可观。
但，没有人准确知道，金边的最佳购房期限还有多久。
在房姐看来，这座城市的支撑产业若没有根本变化，房地产持续高速发展，未来的房子谁来接手？这是值得思考的问题。
▲曼谷房产买卖广告
相对而言，曼谷租赁回报虽然不算太高，但和国内普遍2%-3%的租赁回报，5%-6%显然仍具备一定诱惑力。
简而言之，若有足够现金流，现如今入手金边，短期收益会比曼谷高，但需承担的风险也要高。
若追求稳定回报，曼谷的房子则比较值得考虑。但买房首要原则依然是地段，目前两地核心地段，100万起步的公寓仍有选择。
相比而言，金边门槛低、风险高；曼谷门槛高、收益稳。但买房宗旨不要变，要买就买最热门、最核心地段。
现金流不足怎么办？建议不要轻易碰海外房产，毕竟不可控因素太多，且资金回笼周期长。
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